Helyismeret eladóknak és vevőknek. Nem turistakalauz: az, amit a városrészekről, a bejárásról, az árvízről és az üdülőövezetről tudnod érdemes, mielőtt itt veszel vagy eladsz.
2023-ban költöztünk Szentendrére Máriaremetéről. Előtte is sokat jártunk ide kirándulni és családlátogatóba, aztán találtunk egy házat Pismányban, ami minden elképzelésünket felülmúlta, és belevágtunk. A nagy ház és a panoráma viszont a mi logisztikánkhoz nem bizonyult ideálisnak, így a belvárosba költöztünk, közel mindenhez.
A helyismeretem tehát nem csak szakmai: a saját bőrömön tapasztaltam az itteni piacot, vevőként és eladóként is. Megbízásaim már jóval az ideköltözésünk előtt is voltak itt, még a hálózati időkből. Püspökmajori lakás, pismányi családi ház, szarvashegyi telek: csak a legutóbbiak.
Szentendre több egykori falu és mezőgazdasági terület összenövéséből lett az, ami: Izbég régen önálló falu volt, Pannónia-telep, Püspökmajor, Pismány és Szarvashegy pedig a város hajdani szántói és szőlői helyén épültek be. A legtöbb külső rész 1979-ben lett belterület, amikor a lakó- és üdülőcélú beépítés nagyot nőtt.
Ez a mai napig látszik: a város egyik fele „rendes” lakóterület, a másik fele üdülőövezeti hegyoldal, ami közben teljesen beépült. Egyes részeken a közművek túlterhelése miatt rendszeresek az áram- és vízkimaradások. Erre még visszatérek.
A műemléki óváros a Fő térrel, a szerb templomokkal és a Duna-korzóval a turisták Szentendréje, de laknak itt is: felújított polgárházak, kis udvarok, lépcsők. A parkolás fizetős, zónás rendszerben működik, sok a behajtani tilos és az engedélyköteles szakasz; érdemes figyelni a táblákat, mert a városnak ebből komoly bevétele van.
Ebben a városrészben nincs személyes tapasztalatom: sem megbízásom nem volt itt, sem olyan vevővel nem voltam kapcsolatban, aki itt keresett. Ez persze nem jelenti azt, hogy ez a városrész kevésbé lenne népszerű. Amit kívülről látok: a műemléki környezet óvatossá teszi a vásárlókat, a parkolás és időnként a turistatömeg zavaró. A másik oldalon viszont ott a Duna-part, és a belváros tele van autentikus vendéglőkkel: aki szeret eljárni vacsorázni, itt a taxi árát biztosan megspórolja.
A város két panelos-lakótelepi része. A Püspökmajor lakótelepet a László-telep, a Kovács László utca, a Dunakanyar körút és a Vasúti villasor határolja; itt van a Püspökmajori óvoda és a közelben az uszoda is. Első lakást vásárlóknak, kisebb költségvetésnek ez a belépő Szentendrére, HÉV-közelben.
Mindkét lakótelep nagyon kedvelt. Püspökmajorban az egy főre jutó autószám és az óvoda miatt nehéz a parkolás. Vannak itt újépítésű társasházak is saját beállóval; ezek nagyon keresettek, és budapesti négyzetméteráron mennek. Vegyesen lakik itt minden korosztály, sok nyugdíjas és sok kisgyerekes család. Minden sarkon van egy játszótér, ligetes az egész: mi is szeretünk ovi után itt barangolni, mert biztosan találkozunk ismerőssel.
Kertvárosi, sík, csatornázott rész a Vasúti villasor, a Pannónia utca, a Telep utca és a Dera-patak között. Családi házak, ikerházak, az óvodaközpont (Pannónia u. 5.) és a Waldorf óvoda is itt van. A Dera-patak közelsége esőzéskor téma, nem a Duna.
A HÉV közelsége itt is nagy előny. Több kertvárosi lakópark épült ezen a részen, sok az újszerű ház. A hegyoldali részekhez képest reggel, a csúcsban akár 20–30 percet is nyerhetsz autóval. Saját tapasztalat.
Az egykori falu a város nyugati szélén, a Bükkös-patak és a Dömörkapu felé. Saját általános iskolája (Izbégi Általános Iskola) és tagóvodája van, a Füzespark és a Vasvári lakótelep határolja. Falusias utcák, nagyobb telkek, erdőközelség.
A város hegyoldali, panorámás része, ahol a legtöbb új ház épül, és ahol a legtöbb a kérdés is. A hegy 1979 óta belterület, de nagy része ma is üdülőterületi besorolású. Alsópismányban az Ösvény utcáig és a Tyúkosdűlőben a lakóterületté sorolást a város első ütemnek tekintette; a Skanzen feletti és a Petyinai részek csak később következnek.
A csatorna nem mindenhol van kiépítve: a Pismány üdülőterületi részén az építési szabályzat kivételt tesz a teljes közművesítés alól, a város pedig a DMRV-vel közösen készít elő csatornázási programot Boldogtanya, Szarvashegy, Pismány és Tyúkosdűlő csatornázatlan részeire. Az utak egy része földút vagy keskeny aszfalt; a lakossági kérések között évről évre ott a szélesítés és az aszfaltozás.
Ha a földutas részig mész, tudd, hogy amikor leesik a hó, a lakók otthon ragadnak, hacsak nem teszel fel hóláncot, vagy nem olyan autód van, aminek ez nem gond. Volt, hogy a szemetet 2–3 hétig nem vitték el emiatt. A kocsimosás semmilyen időben nem tart sokáig. A víz- és áramkimaradás főleg Pismányt érinti.
A szép panorámának ára van: boltba, játszótérre kocsiba kell ülni. Egy játszótér van Pismányban, de aki kitalálta, nem a célközönségnek tervezte a játékokat. A busz ritkán jár, ha tömegközlekedéssel jön hozzád vendég, légy felkészülve, hogy ha lekési, menni kell érte a HÉV-hez. Amit viszont szerettem, és hiányzik: a teljes csend, és hogy séta közben szarvasokba botlasz.
Vásárlás előtt ezeket nézd meg mindenképp: az út burkolatát és télen a kaptatót, csatorna vagy emésztő, a villany teljesítményét, és hogy milyen messze a buszmegálló.
A Szarvashegy mögötti, még lazább beépítésű területek, részben hétvégi házas övezet. Itt vannak az utolsó „még jó áron” telkek, pontosan azért, mert az infrastruktúra (út, csatorna) hiányos, és az üdülő besorolás korlátozza, mi építhető.
Ezek szintén panorámás részek, ahol az üdülőövezeti besorolással számolhatsz, és valamivel kevésbé kiépültek: a csatornahálózat hiányosabb, az aszfaltozás is több helyen várat magára. Reggel itt akár 30 percnél is többet veszíthetsz a belvárosibb részekhez képest, és a bolt, a busz, a közlekedés ugyanúgy téma, mint Pismányban.
A Papsziget a Duna nagyvízi medrének része; az önkormányzat állásfoglalása szerint itt nincs is árvízvédelmi kötelezettsége a városnak. A kemping és a part menti házak a 2024-es szeptemberi árvízben víz alá kerültek. Nyaralónak gyönyörű, állandó lakásnak csak annak, aki tudja, mit vállal.
HÉV (H5): a Batthyány térig 39 perc, 17 megálló, nappal 15–20 percenként. A szentendrei végállomás a Dunakanyar körútnál van; a Püspökmajor és a Pannónia-telep gyalog, a többi városrész busszal vagy autóval éri el.
Ami jön, és számolj vele: a kormány döntött a Batthyány tér – Szentendre vonal teljes felújításáról és új, alacsony padlós, légkondicionált szerelvények beszerzéséről. A teljes rekonstrukció várhatóan 2027-ben indul és kb. másfél évig tart; ez idő alatt a vonalon valószínűleg nem jár HÉV, pótlóbuszok lesznek. A pontos vágányzárról az egyeztetés 2026 őszén indul. Aki most vesz Szentendrén, 2027–2028-ra nehezebb bejárással számoljon, utána viszont jobb lesz, mint valaha.
Autóval, a 11-es főúton: ez a város egyetlen bevezető útja. Reggel a Budapest felé tartó forgalomban Szentendre és Budakalász között rendszeres a torlódás. A szentendrei szakasz (Rózsa utca – Papsziget) felújítása 2025. október 13-án kezdődött, és a polgármester szerint legalább másfél évig terelésekkel, torlódással kell számolni. A régóta tervezett budakalászi elkerülő 2022-ben forrás hiányában elakadt, szentendrei elkerülő út pedig csak tanulmányterv szintjén létezik.
Én szerencsés helyzetben vagyok, mert magamnak osztom be a találkozókat, és nagyon ritkán indulok el 9 előtt. Ha neked 8-ra, 9-re be kell érni, tudd, hogy innen nincs menekülőút: ha elesik a 11-es, nagy eséllyel elkésel. Egy kerülő van, de az annyira hátrafelé, kacifántosan megy, hogy nem biztos, hogy megéri. Hazafelé ugyanez. Volt, hogy nem értünk oda az oviba, és segítséget kellett kérnünk, akkora baleset volt. Itt sajnos rendszeresek a nagy balesetek.
Busz: a Volánbusz 880–898-as járatcsaládja köti össze Szentendrét Budapesttel, a Dunakanyarral (Leányfalu, Tahitótfalu, Visegrád) és a Szigettel; a 893/895-ös megy át Tahitótfalu hídján Surányba és Szigetmonostorra, hétköznap ritkán.
Komp a Szigetre: a Határcsárda – Szigetmonostor autós komp menetrend nélkül, folyamatosan jár 6:00 és 20:30 között, legfeljebb 10 perc várakozással (az üzemeltető honlapja szerint felnőtt 580 Ft, autó 820 Ft, 65 év felett díjmentes). A Pásztor-rév külön, kisebb, menetrend szerinti átkelő Szigetmonostor felé.
Ha naponta járnál be, előbb számold ki, mibe kerül: ingázás-kalkulátor. A törlesztő és az ingázás ugyanabból a keretből megy.
A belváros védett. A 330 méteres mobil árvízvédelmi fal 2013 márciusában készült el, és a 2013. júniusi rekordárvizet már kiállta; 8,4 méteres vízszintig véd. A gátat hatméteres dunai vízállásnál állítják fel, a városi cég évente gyakorolja, ma kb. két óra alatt áll. A város déli, Duna-parti szakasza 2,5 km-en megújult gáttal 2008 óta védett.
Ahol a víz megjelenik: a szentendrei rendészet 2024-es tájékoztatója szerint már 480–500 cm-es vízállásnál víz alá kerül a Postás strand sétánya, a Papszigeten a Hullám utca, Derecskén a Dunakanyar sétány egy része; áradáskor ezeken a területeken az áramot is lekapcsolják. A Papsziget nagyvízi meder.
Mit jelent ez eladóként? Egy nagyvízi mederben vagy ártéren fekvő ingatlanra a vevő bankja csak pótfedezet bevonásával ad hitelt. Ezt én a megbízás elején tisztázom, hogy ne a hitelbírálatnál derüljön ki.
Szentendrén még nem volt árvízveszélyes területen eladásom, Tahitótfalun igen. Aki ilyen helyen vásárol ingatlant, általában tudja, mit vállal: sokan élnek ott életvitelszerűen, vállalva a kockázatot, ami néhány évente lesújt. Hitelt viszont csak pótfedezettel lehet felvenni ilyen ingatlanra.
Szentendre hegyoldali részein sok ház tulajdoni lapján „üdülő” áll, pedig egész évben laknak benne. Ez három dolgot jelent:
Hol vannak még jó áron telkek? Jellemzően ott, ahol a fenti három kérdés nyitott: Petyina, Tyúkosdűlő, Boldogtanya, Felsőpismány belső utcái. Ezt nem véletlenül kapod olcsóbban. Aki tudja, mit vesz, annak lehetőség; aki nem, annak meglepetés.
Általános iskolák: Barcsay Jenő Általános Iskola, Izbégi Általános Iskola, II. Rákóczi Ferenc Általános Iskola és Gimnázium, Templomdombi Általános Iskola, Szent András Katolikus Általános Iskola, AGY Tanoda (magyar–angol két tannyelvű), Dunakanyar Általános Iskola.
Középiskolák: Ferences Gimnázium (Áprily Lajos tér), Móricz Zsigmond Gimnázium, a Rákóczi gimnáziumi tagozata.
Óvodák, bölcsőde: Szentendre Városi Óvodák 8 tagintézménnyel (központ: Pannónia u. 5.; Püspökmajori, Szivárvány, Vasvári Pál úti, Bimbó úti, Egres úti, Hold utcai, Izbégi), mellettük a Napórás Óvoda és a Cseperedő Waldorf Óvoda. Bölcsőde: Szent András Bölcsőde (Vasvári Pál u. 51/A).
Egészségügy: Szentendrei Szakorvosi Rendelőintézet (Kanonok u. 1.) kb. 37 szakrendeléssel, 13 település közel 100 ezer lakosát látja el; orvosi ügyelet a Bükkös part 27. alatt. Kórház a legközelebb Budapesten, Óbudán.
Bevásárlás: a nagy láncok a 11-es út és a Dunakanyar körút mentén vannak, és nemcsak a szentendreieket szolgálják ki, hanem a Dunakanyar külsőbb településeit is. A Lidl és az Interspar mindig tele van. Sok jó kiskereskedő is van, zöldséges, hentes, akiknél szép árut kapni; mi még a belvárosból is visszajárunk a kedvenc zöldségesünkhöz az út mellett.
Szabadidő: Skanzen, Duna-korzó, Bükkös-patak, Dömörkapu és a Pilis túraútjai, V8 uszoda.
Jelenleg két nagy értékű házat hirdetek Szentendrén. Az egyikre, a szarvashegyi, 215 millió forintos házra jelentősnek mondható az érdeklődés; ebben az árkategóriában jellemzően csak készpénzes vevő jelentkezik, hiteles ritkán.
Az országosan tapasztalható keresletvisszaesés itt is érződik, és a piac kettészakad. Van egy már jóval szűkebb vevői kör az Otthon Start kamattámogatott hitellel elérhető sávban (lakásnál 100, háznál 150 millió forintig), utána szünet, és a nagyobb értékű ingatlanokra megint van kereslet. A kettő között kevésbé. Legalábbis nekem ez a tapasztalatom.
Ezt a blokkot félévente frissítem; a fenti helyismeret általános útmutató, az nem változik ilyen gyorsan.
Ez a megbízás különösen közel áll hozzám: a tulajdonosok külföldről, én innen vittem végig az eladást. A kiürítés után megmaradt bútorokat és a ház festményeit használtuk fel az új, letisztult enteriőrhöz, így készültek a fotók.
„A ház eladása hosszú és egyáltalán nem egyszerű folyamat volt, ráadásul mi külföldön voltunk, ezért különösen sokat jelentett, hogy végig számíthattunk rá. Egészen az eladásig mellettünk állt, odafigyelt a házra, nagyon szépen berendezte, és felkészítette a fotózásra és a bemutatásokra.” – Ádám Szűcs, Google-értékelés
HÉV-vel 39 perc a Batthyány térig. Autóval a 11-es úton a reggeli csúcsban ennél jóval több, és ha baleset van, nincs valódi kerülőút.
A teljes vonal felújítása várhatóan 2027-ben indul, kb. másfél éves vágányzárral és pótlóbuszokkal. A pontos időszakról 2026 őszén egyeztetnek.
A belvárost mobilgát védi 2013 óta. A Papsziget és a Duna-parti sáv egy része viszont nagyvízi meder, ott rendszeresen jár a víz, és hitelt csak pótfedezettel adnak rá.
Sokan így élnek, lakcímet is be lehet jelenteni. Az üdülő besorolás viszont a beépíthetőséget, az átminősítést és a hitelt is érinti: a bankok jellemzően az érték feléig hiteleznek. Vásárlás előtt kérj övezeti igazolást a helyrajzi számra.
Jellemzően a hegyoldal belső részein: Petyina, Tyúkosdűlő, Boldogtanya, Felsőpismány. Ott, ahol az út és a csatorna még hiányos, és az övezet üdülő.
Övezet, csatorna vagy emésztő, az út burkolata és télen a járhatósága, a villany teljesítménye, a buszmegálló távolsága, és hogy a bank elfogadja-e fedezetnek.
Szentendrén nem elég jó fotót készíteni. Tudni kell, hogy a te utcádban az üdülő besorolás, a csatorna vagy a HÉV-vágányzár hogyan hat az árra és a vevőkörre. Mondd el, hol tartasz, és segítek feltérképezni, milyen lehetőségeid vannak. Az első konzultáció díjmentes.