Gyakori kérdések

Az ingatlanod értékét a piac dönti el – nem a ráfordításaid, és nem is a vágyaid.

A reális árat friss, összehasonlítható adásvételi adatok alapján lehet meghatározni: mennyiért keltek el hasonló ingatlanok ugyanabban a környéken, hasonló állapotban. Ehhez készítettem egy gyors értékbecslő kalkulátort, ami egy tájékozódó ársávot ad. A pontos árhoz viszont érdemes személyesen is megnézni az ingatlant, mert a részletek – tájolás, emelet, állapot, kilátás – sokat mozdíthatnak az áron.

Piaci adatokon alapuló összehasonlítással, nem érzésre.

Megnézzük, milyen áron keltek el a közelmúltban hasonló ingatlanok a környéken, és ezt igazítjuk a te ingatlanod egyedi jellemzőihez. A túlárazás a leggyakoribb hiba: a túlárazott lakás hónapokig áll, majd végül a piaci ár alatt kel el, mert „megül" a hirdetése. Ezért kezdünk mindig pontos, adatokon alapuló ármeghatározással.

A reális áron piacra vitt ingatlanok többsége három hónapon belül gazdára talál.

A legnagyobb késleltető tényező a túlárazás. A jó árazás, a profi fotó és a célzott marketing együtt gyorsítja a folyamatot – ezek nélkül még egy jó ingatlan is sokáig állhat.

A helyes ártól, a profi bemutatástól és a célzott marketingtől.

A vevő először a fotókat látja – sokszor azok döntik el, egyáltalán eljön-e megnézni. A jó árazás, a home staginggel felkészített ingatlan, a profi fotók és a megfelelő vevőt megcélzó online hirdetés együtt hozzák a gyors, jó áron lezárt eladást.

Nem mindig – a nagy felújítás ritkán térül meg, a kisebb kozmetika viszont annál inkább.

Egy teljes felújítás költségét az eladási ár általában nem hozza vissza, és a vevő gyakran a saját ízlése szerint alakítaná úgyis. A kisebb ráfordítások – kitakarítás, kifestés, apró javítások, home staging – ezzel szemben sokszorosan megtérülnek, mert a jó első benyomás felár. Mielőtt bármibe belevágnál, kérj tanácsot: együtt eldöntjük, mi éri meg a te ingatlanodnál.

Az ingatlan felkészítése az értékesítésre, hogy a vevő a saját jövőjét lássa benne.

Rendezzük a tereket, megszabadulunk a figyelemelterelő részletektől, és úgy világítjuk meg az ingatlant, hogy a legjobb formáját mutassa. A vevő először a fotókat látja – a home staging pont azt éri el, hogy ezek a fotók vonzóak legyenek, és tényleg eljöjjön megnézni.

Nagyon sokat – a fotó dönti el, hogy a hirdetésedre egyáltalán rákattintanak-e.

Egy online hirdetéstengeren a fotó az első és sokszor egyetlen benyomás. A rosszul megvilágított, rendezetlen képek elriasztják a komoly érdeklődőket, míg a profi fotók megtekintéseket, a megtekintések pedig ajánlatokat hoznak. Ezért a fotózás és a home staging a marketingem alapja.

Akkor, amikor az ingatlan és a marketing is készen áll rá – nem elhamarkodva.

Egy ingatlannak egyetlen esélye van a jó bevezetésre: az első két hét hozza a legtöbb friss érdeklődőt. Ezért fontos, hogy a meghirdetés pillanatában már kész legyen a helyes ár, a home staging, a profi fotó és a jól megírt hirdetés. Egy elkapkodott, gyenge indulást később nehéz behozni.

Technikailag lehet – de én kizárólagos megbízással dolgozom, és elmondom, miért az a te érdeked is.

Egy megbízásba rengeteg időt, energiát és saját költséget fektetek: fotózás, home staging, videó, fizetett hirdetések. Ezt felelősséggel csak akkor tudom megtenni, ha egy kézben van a folyamat. Ha egy ingatlan több felületen, több ingatlanostól, eltérő áron és minőségben jelenik meg, az a vevő szemében bizonytalanságot kelt és rontja az eladási esélyt. A kizárólagosság tehát nem rólam szól, hanem arról, hogy az ingatlanod a lehető legjobb, legegységesebb formában kerüljön piacra.

Sikerdíjas: csak akkor fizetsz, ha az ingatlan elkelt.

A jutalék mértéke az ingatlan típusától és az értékesítés összetettségétől függ, és mindig előre, írásban rögzítjük. Cég esetén a megbeszélt mérték + áfa; magánszemélyeknek alanyi adómentes vállalkozóként áfamentes számlát állítok ki. Bérbeadásnál a jutalék egy havi bérleti díj.

Nemcsak segítek megoldást találni, hanem ha van rá mód, magam el is intézem.

A jogilag összetett ügyletekben – végrehajtás, árverés, különleges terhek, osztatlan közös tulajdon, örökösödés – van rutinom. Ezek nem tántorítanak el, sőt: pont ezekben a helyzetekben ér a legtöbbet, ha egy tapasztalt szakember viszi végig a folyamatot.

A jogi állapotra, a valós műszaki állapotra és a finanszírozásra – ebben a sorrendben.

Nézd meg a tulajdoni lapot (van-e teher, jelzálog, per), ellenőrizd a rezsit és a közös költséget, és ha hitelből vásárolsz, előbb tájékozódj a hitelképességedről, hogy ne egy megvehetetlen ingatlanba szeress bele. A megtekintésen a látványon túl a lényeg számít: nyílászárók, gépészet, nedvesedés, tájolás.

Amit a fotók nem mutatnak: állapotot, tájolást, zajt, szagokat és a környéket.

Nézd meg a nyílászárókat, a fűtést, a víznyomást, a falak állapotát (nedvesedés, penész nyoma), a tájolást és a természetes fényt. Figyelj a zajra és a környékre napszaktól függően is. Kérd el a rezsiszámlákat és a társasház utolsó közgyűlési jegyzőkönyvét – ezekből sok kiderül.

Egy kötelező dokumentum, ami az ingatlan energiahatékonyságát osztályozza.

Az energetikai tanúsítvány egy betűskálán (A+++ a legjobb) mutatja meg, mennyire energiatakarékos az ingatlan – ez a várható fűtési-hűtési költségekre utal. Eladáskor és bérbeadáskor is kötelező, és a hitelfelvételnél is szerepe lehet. Az elkészíttetése az eladó feladata, ebben is tudok segíteni.

A foglaló biztosíték, az előleg csak részfizetés – a különbség akkor derül ki, ha meghiúsul az adásvétel.

Ha a vevő hibájából hiúsul meg az ügylet, a foglalót elveszíti; ha az eladó lép vissza, dupláját kell visszafizetnie. Az előleg ezzel szemben meghiúsulás esetén egyszerűen visszajár, nincs szankciós jellege. A szerződésben pontosan rögzíteni kell, melyikről van szó – ez védi mindkét felet.

Amint komollyá válik az ügylet – az adásvételi szerződést Magyarországon ügyvédnek kell ellenjegyeznie.

Ingatlan adásvétele ügyvédi ellenjegyzés nélkül nem érvényes, ezért az ügyvéd megkerülhetetlen. Érdemes már a foglaló átadása előtt bevonni, hogy a szerződés minden pontja mindkét felet védje. Megbízható ügyvédeket szívesen ajánlok.

A vételáron felül számolj illetékkel, ügyvédi díjjal és – hitel esetén – a hitel költségeivel.

A fő tételek: a visszterhes vagyonátruházási illeték (általában a vételár 4%-a), az ügyvédi munkadíj, a földhivatali díjak, és ha hitelből vásárolsz, az értékbecslés, a közjegyző és a banki díjak. Érdemes ezeket előre beleszámolni a büdzsébe, hogy ne érjen meglepetés.

Vásárláskor általában a vételár 4%-a a visszterhes vagyonátruházási illeték.

Bizonyos esetekben kedvezmény vagy mentesség érvényesíthető – például cserevásárlásnál a beszámítás, első lakásszerzőknél vagy meghatározott családi kedvezményeknél. A szabályok változhatnak, ezért a pontos összeget mindig az aktuális jogszabály és az ügyvéd alapján érdemes véglegesíteni.

Nem, a hitelközvetítés számodra díjmentes.

A jutalékot a bank fizeti, neked ugyanaz vagy jobb feltételt jelent, mintha közvetlenül a fiókban igényelnéd. Ráadásul munkaidőn kívül, rugalmasan intézheted – akár otthon, akár az irodámban –, szabadnapot csak az aláírásra kell kivenned.

Mert egyszerre több bank ajánlatát látom, és azt választjuk, ami neked a legjobb.

Egy bankfiókban csak az adott bank termékeit kínálják. Bankfüggetlen közvetítőként több bank ajánlatát hasonlítom össze, és az esetek nagy részében kedvezőbb feltételeket érek el, mint amit ügyfélként közvetlenül ajánlanának.

Elsősorban az igazolt jövedelmedtől és a meglévő tartozásaidtól függ.

A bankok a havi törlesztőt a jövedelmed egy meghatározott arányában maximálják (jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató), és számít a meglévő hiteled, az ingatlan értéke és a futamidő is. A saját kereteidet egy díjmentes konzultáción pár perc alatt fel tudjuk térképezni.

Általában a vételár legalább 10–20%-a, de ez helyzettől és banktól függ.

A bankok jellemzően a vételár 80%-áig hiteleznek, tehát a maradékot önerőből kell hoznod – de bizonyos konstrukciók és állami támogatások ezen enyhíthetnek. A pontos szükséglet a te helyzetedtől függ; ezt is átbeszéljük a konzultáción.

Nincs univerzálisan legjobb bank – csak a te helyzetedhez legjobban illő ajánlat van.

Az, hogy melyik bank a legkedvezőbb, függ a jövedelmedtől, az önerődtől, a futamidőtől és az aktuális akcióktól. Épp ezért hasonlítom össze több bank ajánlatát egyszerre, hogy ne egy fiók ajánlatához legyél kötve, hanem a piac egészéből válasszunk.

A hitelösszegtől, a futamidőtől, a THM-től és a jóváhagyott kamattól függ.

Egy tájékozódó becslést a hitelkalkulátorommal pár másodperc alatt kaphatsz. A pontos, rád szabott ajánlathoz pedig kérj díjmentes konzultációt.

Ez az egyik legfontosabb döntés – és pont ezért érdemes előre végiggondolni, ne menet közben.

Mindkét sorrendnek megvan a kockázata: ha előbb veszel, áthidaló finanszírozásra lehet szükséged; ha előbb eladsz, lehet, hogy átmenetileg albérletbe kell költöznöd. A jó megoldás a te anyagi helyzetedtől és a piac állapotától függ – ezt együtt megtervezzük, hogy ne szoríts magadat sarokba.

A hiánytalan dokumentációtól függ – jellemzően néhány héttel érdemes számolni.

A folyamatot a leginkább a hiánypótlás lassítja: ha minden dokumentum elsőre rendben van, gyorsabban megy. Épp ezért segítek előre összeállítani a teljes papírköteget, hogy ne csússzon a bírálat.

Leggyakrabban a jövedelem, a meglévő tartozások vagy a negatív hiteltörténet miatt.

Elutasításhoz vezethet, ha a jövedelem nem elég a törlesztőhöz, ha túl sok a meglévő hitel, ha szerepelsz a negatív adóslistán (KHR), vagy ha az ingatlan értékbecslése alacsonyabb a vártnál. A legtöbb ilyen ok előre kiszűrhető – ezért is érdemes közvetítővel nekifutni, mielőtt beadjuk a kérelmet.

Igen, de a jövedelemigazolás máshogy működik, mint alkalmazottként.

Vállalkozóként jellemzően a lezárt év(ek) adóbevallása alapján számolják a jövedelmedet, és bankonként eltér, hogyan súlyozzák ezt. Épp ezért számít, hogy melyik bankhoz fordulsz – közvetítőként meg tudom keresni azt, amelyik a te vállalkozói jövedelmedet a legkedvezőbben fogadja el.

A lehető legkorábban – ideális esetben még mielőtt ingatlant keresnél.

Ha előbb tudod, mekkora hitelre vagy jogosult, célzottan tudsz keresni, és nem egy megfizethetetlen ingatlanba szeretsz bele. A konzultáció díjmentes és kötelezettség nélküli, tehát nincs mit veszítened azzal, ha korán tájékozódsz.

Csak akkor, ha nyereséggel adsz el egy öt éven belül szerzett ingatlant.

Az adó alapja az eladási és a szerzési ár különbözete (a nyereség), és az évek múlásával csökken. A pontos összeget a SZJA kalkulátorommal ki tudod számolni.

A nyereség (eladási ár mínusz szerzési ár és költségek) után, az eltelt évekkel csökkenő mértékben.

A szerzés évében és az azt követő évben a teljes nyereség adóköteles, majd évről évre csökken a figyelembe veendő rész, és az ötödik év után nullára csökken. A számítást a hatályos szabályok szerint a kalkulátorom elvégzi helyetted.

Meghatározott élethelyzetekben – például csereingatlan beszámításánál vagy bizonyos családi kedvezményeknél.

Ha egy éven belül eladsz és veszel, a két ingatlan értékkülönbözete után kell csak illetéket fizetni. Emellett vannak életkori, családi és egyenes ági öröklési kedvezmények is. A szabályok gyakran változnak, ezért a konkrét esetet mindig az aktuális jogszabály és az ügyvéd alapján érdemes tisztázni.

Illeték szempontjából jól járhatsz: csak az értékkülönbözet után fizetsz.

Ha eladod a régi ingatlanodat, és egy éven belül (előtte vagy utána) veszel egy másikat, akkor az illetéket nem a teljes vételár, hanem csak a két ingatlan árának különbözete után számolják. Ez jelentős megtakarítás lehet – az időzítés tehát pénzben is számít.

A szerzési ár, az igazolt értéknövelő beruházások és az eladás költségei.

A nyereségből levonható a megszerzésre fordított összeg, a számlával igazolt felújítás és értéknövelő beruházás, valamint az eladáshoz kapcsolódó költségek (például az ingatlanközvetítői díj). Ezért fontos a számlákat megőrizni – csökkentik az adóalapot.

Igen – a bérbeadás nálam ugyanazt a profi folyamatot jelenti, mint az eladás.

Professzionális fotó, jól megírt hirdetés, a megtekintések lebonyolítása és a szerződéskötés – mindezt egy kézben. A bérbeadásnál a jutalék egy havi bérleti díj.

Szigorú előszűréssel, és fenntartom a jogot, hogy nemet mondjak.

A jó bérlő kiválasztása többet ér, mint a gyors kiadás rossz bérlőnek. Ezért gondosan előszűröm a jelölteket, és ha nincs meg a szimpátia vagy a megbízhatóság, plusz költség nélkül folytatom a keresést.

Mert minden üresen töltött hónap kiesett bevétel.

A gyors, jó bérlőnek történő kiadás sokkal többet ér, mint a gyors, rossz bérlőnek történő kiadás – egy rossz bérlő hónapokig tartó fejfájást és anyagi kárt okozhat. A szakértelem és az előszűrés pont ezt előzi meg.

A home staging az ingatlan eladásra való felkészítése – a profi fotó pedig az, ami miatt egyáltalán rákattintanak a hirdetésre.

Rendezzük a tereket, kiemeljük az ingatlan előnyeit, és profi fotón mutatjuk meg. Ha egyedül adnád el, de a vizuális részt szakemberre bíznád, a home staging és a fotózás önállóan is megrendelhető – az árazás a távolság, az emelet, a lift és a méret alapján egyedi.

Igen, magas szinten, a mindennapi munkám része – de mindig az eredeti állapot megtartása mellett.

A mesterséges intelligenciát az ingatlan árazásának elemzésétől a hirdetési anyagok elkészítésén át a képek szerkesztéséig használom – utóbbinál szigorúan az eredeti állapot megtartása mellett, tehát nem szépítem meg megtévesztően az ingatlant. Segít az online megjelenéseimben, a kreatívok és szövegek gyártásában, és az automatizálható folyamatok kiváltásában is. Így több időm marad ott, ahol a szakértői jelenlétet nem lehet kiváltani. Ez gyorsabb és pontosabb munkát jelent – a személyes jelenlét rovása nélkül.

Mert a jó áron, gyorsan, biztonságosan lezárt eladás szakértelmet igényel – egy hirdetés feladása még nem eladás.

A megfelelő árazás, a profi fotó és marketing, a megtekintések szűrése és a jogi buktatók elkerülése az, ami valójában pénzben és időben megtérül. Egy jó közvetítő nem költség, hanem megtérülő befektetés.

Végigviszi az egész folyamatot az árazástól a birtokbaadásig – hogy neked ne kelljen.

Piaci árazás, home staging, professzionális fotózás, hirdetésírás, célzott online kampány, a megtekintések lebonyolítása, az ajánlatok kezelése, a jogi ügyintézés koordinálása és a birtokbaadás. Nálam mindez egy kézben van – a hirdetéstől a szerződésig minden folyamatban tehermentesítelek.

Ha van rá időd, rutinod és idegrendszered – és a piac épp neked kedvez.

Őszinte leszek: van, akinek belefér. Ha ismered a jogi lépéseket, van időd a mutatásokra és a telefonokra, és egy pörgős piacon adsz el egy könnyen eladható ingatlant, egyedül is boldogulhatsz. De ha bármelyik hiányzik, a hibák többe kerülnek, mint a jutalék. Ha bizonytalan vagy, kérj egy ingyenes konzultációt – őszintén megmondom, mi éri meg neked.

Budapesten és Pest megyében.

Itt ismerem legjobban a piacot, az árakat és a helyi sajátosságokat – ez a helyismeret pedig közvetlenül a te eladásod javát szolgálja.

Egy kötetlen, ingyenes konzultációval.

Nincs nyomás, nincs kötelezettség: elmondod, hol tartasz, és segítek feltérképezni a lehetőségeidet. Ha a végén úgy döntesz, hogy nem indulunk együtt, akkor is hagyok útravalónak hasznos tanácsokat. Írj vagy hívj bátran.

Mert nálam az ingatlaneladás és a hitelügyintézés egy kézben van.

Az otthonteremtés útján végig egy embert kell megbíznod. Független ingatlanértékesítőként dolgozom – nincs futószalag, minden megbízásomat úgy kezelem, mintha a sajátom lenne.

Az elejétől a végéig végigkísérlek – az ajánlatok összehasonlításától az aláírásig.

Összehasonlítom több bank ajánlatát, bemutatom a különbségeket, segítek eligazodni köztük, összeállítjuk a teljes dokumentációt, és végigkísérlek a bírálaton. A szolgáltatás számodra díjmentes, és munkaidőn kívül, rugalmasan is intézhető.

Igen – kollégaként, nem felülről.

Közel hét évig vezettem irodát, egy 25 fős csapatot. A mentorálás nálam nem elmélet, hanem konkrét helyzetek átbeszélése: a megbízásszerzéstől az árazási beszélgetésen át a nehéz ügyfélig.

Mert egyszerre vagyok ingatlanos és anya – és ez a kettősség a munkám lényegét is megmutatja.

Anyaként tudom, mit jelent egy otthon, és mennyi érzelem, döntés és felelősség van egy lakhelyváltás mögött. Ezt a fajta odafigyelést és emberséget viszem az ingatlanos munkába is – nem egy tranzakciót intézek, hanem egy élethelyzetben segítek.

Igen. Magyarország nyitott a külföldi ingatlanvásárlásra, és a legtöbb ország állampolgára vásárolhat itt lakást, házat vagy telket.

A folyamat viszont nem mindenkinél azonos: attól függ, hogy EU/EGT-állampolgárról vagy azon kívüli, úgynevezett harmadik országbeli állampolgárról van szó.

Igen, ez a legfontosabb választóvonal.

Az EU- és EGT-államok állampolgárai – valamint az ott bejegyzett cégek – a tőke szabad mozgása miatt engedély nélkül szerezhetnek ingatlant, gyakorlatilag ugyanolyan pozícióban vannak, mint egy magyar vevő. A harmadik országbeli állampolgároknak ezzel szemben kormányhivatali engedélyre van szükségük.

Harmadik országbeli állampolgárnak és cégnek az illetékes kormányhivatal ingatlanszerzési engedélyét kell megszereznie, a 251/2014. (X. 2.) Korm. rendelet alapján.

Az eljárás díjköteles: ingatlanonként előre befizetendő igazgatási szolgáltatási díjjal jár. A hatóság megtagadhatja az engedélyt például akkor, ha a kérelmező kiutasítás vagy beutazási tilalom alatt áll, vagy ha az adott ország nem biztosít egyenlő elbírálást magyar állampolgároknak (viszonosság hiánya).

Az eljárás jellemzően néhány hetet vesz igénybe, de ez ügyfelenként és kormányhivatalonként eltérhet.

Ezért az adásvételi szerződést mindig úgy kell megfogalmazni, hogy kezelje az engedélyre való várakozást – mi történik, ha késik, és mi, ha elutasítják. Ez az egyik pont, ahol egy tapasztalt ingatlanközvetítő és ügyvéd valóban sokat számít.

Az engedélyezési eljárás a „hétköznapi” ingatlanokra vonatkozik: lakásra, családi házra, üzlethelyiségre, irodára, garázsra, építési telekre.

A mező- és erdőgazdasági földekre külön, jóval szigorúbb szabályok érvényesek.

A termőföld és az erdő teljesen külön kategória, sokkal szigorúbb feltételekkel.

A szabályozás elsősorban a helyben gazdálkodókat részesíti előnyben, és a külföldi tulajdonszerzést erősen korlátozza. Ha a téma felmerül, mindenképpen földforgalmi ügyekre szakosodott ügyvédhez érdemes fordulni, mert ez a magyar ingatlanjog egyik legbonyolultabb területe.

Igen, az üdülő és a hétvégi ház ugyanúgy kezelendő, mint a lakóingatlan – harmadik országbeli állampolgárnál ehhez is engedély kell.

Érdemes viszont figyelni az ingatlan besorolására: ha az adott ingatlan nem lakóingatlan, hanem üdülő, az a finanszírozásra és bizonyos állami támogatásokra is kihat.

Nem. Magyarországi lakcím nélkül is lehet ingatlant vásárolni.

A lakcím inkább a későbbi életvitel – bejelentkezés, közüzemi ügyintézés, adózás – szempontjából válik kérdéssé. Hitelfelvételhez viszont többnyire szükséges lakcímkártyával rendelkezni.

Igen, a vagyonszerzési illeték kivetéséhez és az adóhatósági nyilvántartáshoz magyar adóazonosító jelre lesz szükséged.

Ezt a NAV-tól lehet igényelni, és jellemzően az ügyvéd vagy a megbízottad is el tudja intézni.

Kötelező nem, de a gyakorlatban nagyon megkönnyíti az életet.

A vételár átutalása, a közüzemi számlák és a későbbi bérleti díjak mind egyszerűbbek vele. A számlanyitás feltételei bankonként eltérnek – külföldieknél jellemzően személyes megjelenést és okmányokat kérnek. Pénzügyi közvetítőként segítek eligazodni a bankok között, így magabiztosan tudsz választani.

Igen, de a feltételek szigorúbbak, mint magyar állampolgárok esetén, és bankonként jelentősen eltérnek.

Bankfüggetlen hitelközvetítőként pontosan ezt a felmérést végzem el: megnézem, melyik bank és milyen feltétellel áll szóba az adott helyzetben.

A legtöbb bank nyitott rá, de a feltételek és a maximális hitelfedezeti arány eltér.

Mivel ez folyamatosan változik, az aktuális képet személyre szabottan mérem fel. Nagy különbség van az egyes bankok között a külföldről érkező jövedelem elfogadásában, illetve a cégekhez való hozzáállásban.

A magyar főszabály jellemzően 20% önerő, de külföldi jövedelemnél a bankok gyakran magasabbat kérnek.

Ezen kívül az ingatlanra készült értékbecslés is meghatározza az önerő minimális mértékét. Minden esetben biztosra megyünk: még a beadás előtt tudni fogjuk, hol kaphatod a legjobb feltételeket.

Van bank, amelyik igen – jellemzően szigorúbb dokumentációval és esetenként alacsonyabb beszámítással.

A magyarországi ingatlanra felvett lakáshitel a jelenlegi szabályozás mellett gyakorlatilag forintban érhető el.

Ez azt jelenti, hogy ha a jövedelmed más devizában keletkezik, az árfolyammozgás rád nézve kockázatot jelent – ezt előre érdemes végiggondolni.

Az alapdokumentumok: útlevél vagy személyi okmány, lakcímkártya, adókártya, jövedelemigazolás és annak hiteles fordítása, bankszámlakivonatok, munkáltatói igazolás, adóigazolás.

Az ingatlanhoz pedig: energetikai tanúsítvány, alaprajz, tulajdoni lap, térképmásolat. Ezeken felül egyedileg további dokumentumok beszerzése is szükséges lehet.

Az előkészítés és a dokumentumok nagy része távolról is intézhető, a szerződés aláírásához viszont személyes megjelenés szükséges.

Én rugalmasan dolgozom: a folyamat nagy részét úgy alakítom, hogy csak a valóban kötelező alkalmakra kelljen ideutaznod.

Nem feltétlenül, de a magyarországi, forintban keletkező, igazolható jövedelem lényegesen javítja a pozíciódat a bankoknál.

Külföldi jövedelemmel is van lehetőség, csak szűkebb a kör.

Vásárláskor a vevőt visszterhes vagyonátruházási illeték terheli – ez ugyanúgy vonatkozik külföldire, mint magyar vevőre.

Tulajdonlás alatt egyes önkormányzatoknál építményadó vagy idegenforgalmi célú helyi adó merülhet fel, bérbeadás esetén pedig a bérleti díj után keletkezik adókötelezettség.

Igen, ebben nincs különbség.

Az illeték általános mértéke a forgalmi érték 4%-a; lakásnál az 1 milliárd forint feletti részre 2%. A NAV a földhivatali benyújtás után fizetési meghagyásban állapítja meg, és azt annak véglegessé válásától számított 30 napon belül kell megfizetni.

A vételáron felül nagyjából a következőkkel érdemes számolni: 4% vagyonszerzési illeték, ügyvédi munkadíj, földhivatali eljárási díj, harmadik országbeli vevőnél az engedélyezési eljárás díja, valamint szükség esetén hiteles fordítás és tolmács költsége.

Hitelfelvételnél ehhez jönnek a banki díjak és az értékbecslés.

Az ügyvédi munkadíj Magyarországon szabadon alakul, jellemzően a vételár arányában határozzák meg.

Külföldi ügyfélnél – az idegen nyelvű ügyintézés és a többletadminisztráció miatt – magasabb lehet. Én mindig előre tisztázott díjjal dolgozó ügyvédet ajánlok, aki jártas a külföldi állampolgárok ingatlanszerzésében, hogy ne érjen meglepetés.

A jellemző tételek: közös költség társasházban, közüzemi díjak (víz, gáz, villany, szemétszállítás), biztosítás, valamint egyes önkormányzatoknál építményadó.

Ha nem élsz itt folyamatosan, érdemes valakit megbízni az ingatlan felügyeletével – ezt is meg tudom szervezni.

Ha nyereséggel adod el, a jövedelem után 15% személyi jövedelemadót kell fizetni.

Lakóingatlannál az adóalap az évek múlásával csökken, és a szerzés évét követő ötödik évtől már nem keletkezik adófizetési kötelezettség. Külföldi illetőségnél a kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezmény is szerepet játszhat, ezért ilyenkor mindenképp adótanácsadót javaslok.

A magyar adót ki tudod számolni az SZJA-kalkulátorommal.

Igen, Magyarországon ingatlan adásvételi szerződést kizárólag ügyvéd (vagy közjegyző) készíthet és ellenjegyezhet – enélkül a tulajdonjog nem jegyezhető be.

Külföldi vevőként érdemes olyat választani, aki idegen nyelven is magabiztosan kommunikál; ilyen partnereim vannak.

Igen, meghatalmazottal is lebonyolítható a vásárlás.

A meghatalmazásnak alaki követelményei vannak – külföldön kiállított okiratnál jellemzően közjegyzői hitelesítés és Apostille szükséges –, és fontos, hogy pontosan lefedje a szükséges cselekményeket, például a kormányhivatali engedélyezési eljárást is.

Meghatalmazást adhatsz a magyar konzulátuson, külföldi közjegyző előtt Apostille tanúsítvánnyal, vagy az ügyvéddel online kapcsolatot létesítve aláírhatod és postázhatod. A neked legideálisabb megoldás attól függ, melyik országban tartózkodsz – ezt az ügyvéddel előre kell egyeztetni.

Igen, erre több út van.

Aláírhatsz a magyar külképviseleten (nagykövetség, konzulátus), eljárhatsz meghatalmazott útján, illetve lehetőség van arra is, hogy az ügyvéddel online kapcsolatot létesítve írd alá és postázd a szerződést. A megfelelő megoldás attól függ, melyik országban tartózkodsz – ezt az ügyvéddel előre kell egyeztetni.

Jellemzően a külföldön kiállított okiratokat: személyazonosító okmányt, meghatalmazást, cégiratokat, banki hitelügyintézésnél a jövedelemigazolásokat.

Hogy pontosan mihez kell hiteles fordítás és mihez elég szakfordítás, azt az eljáró hatóság és a bank határozza meg.

Az ügyvéd az aláírt szerződést benyújtja a földhivatalhoz, ahol az ingatlan tulajdoni lapján először vevői jogként jelenik meg az igény, majd a hivatal bejegyzi a tulajdonjogot.

A benyújtás időpontja fontos: ez határozza meg a rangsort és az illetékkötelezettség keletkezését is.

Az ügyintézési idő ingadozik, a földhivatal leterheltségétől függ, és néhány héttől több hónapig terjedhet.

A birtokbaadás ettől független – az a szerződésben rögzített időpontban történik, jellemzően a teljes vételár kifizetése után.

Budapest továbbra is vonzó a régióban: viszonylag likvid lakáspiac, élénk bérleti kereslet, és a nemzetközi mércével kiszámítható jogi környezet.

Ugyanakkor a hozam erősen függ a lokációtól, az ingatlan állapotától és attól, milyen bérlőkörre célzol – ezért nem lehet egy számmal válaszolni.

Budapest a fő célpont, azon belül a pesti oldalon a belső kerületek és a jó közlekedésű budai részek; emellett a Balaton környéke és Debrecen szokott felmerülni.

Az újépítésű projektek is népszerűek a külföldi befektetők körében: a 13. és a 9. kerületben épülő projektek vonzzák a külföldi tőkét. A befektetés mértékétől függően ezekben a kerületekben nem csak vásárolni, hanem építkezni, fejleszteni is szoktak.

Rövid távú lakáskiadásra Magyarországon szabályok vonatkoznak, és – ez a legfontosabb – az egyes önkormányzatok saját rendeletben korlátozhatják vagy kizárhatják.

Budapesten kerületenként eltér a helyzet, ezért befektetési döntés előtt mindig a konkrét kerület aktuális rendeletét kell megnézni. A kérdéssor megírásakor Magyarország intenzív változáson megy keresztül a politikai helyzet hatására, és elképzelhető, hogy ezen a téren is változás lesz. (2026 nyár)

Igen, ez a jellemző és a legkevésbé szabályozott forma.

A bérleti díj után adókötelezettség keletkezik, és érdemes közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződéssel dolgozni, mert az lényegesen erősebb pozíciót ad, ha bérlőprobléma adódik.

Erre nem lehet egy mondatban válaszolni: lokáció, állapot és ár függvénye.

A korábban, a 2010-es években tapasztalt magasnak számító hozamok ma már nem állják meg a helyüket. Budapesten bérbeadáson általánosságban 3–6% hozammal lehet számolni, és ehhez hozzájön a várható értéknövekedés, ami Magyarországon rendkívül magas volt az elmúlt években.

Önmagában nem.

Ez az a kérdés, ahol a legtöbb interneten fellelhető információ elavult: a vendégbefektetői programnak volt egy tervezett, 500 000 eurós lakóingatlan-vásárlási ága, de ezt a hatálybalépés előtt kivették a rendszerből. A Bevándorlási Hivatal jelenlegi tájékoztatója szerint vendégbefektetői jogcímen legalább 250 000 euró értékű, jegyzett ingatlanalap-befektetési jegy vagy 1 millió eurós felsőoktatási adomány jöhet szóba – a sima lakásvásárlás nem.

Bevándorlási kérdésben mindig szakosodott ügyvédet érdemes megkérdezni, mert ez a terület gyakran változik. (2026 nyár)

Igen, és sok külföldi befektető pontosan így jár el.

Egy magyar székhelyű cég belföldinek minősül, ami az engedélyezési eljárást egyszerűsítheti, ugyanakkor eltérő adózási és könyvelési következményekkel jár. Hogy melyik forma jobb, az a céltól függ – ezt adótanácsadóval együtt érdemes eldönteni, még a szerződéskötés előtt.

A szerződés magyarul készül, hiszen ez kerül a magyar hatóság elé.

Bevett gyakorlat viszont a kétnyelvű szerződés – magyar és angol hasábbal –, hogy pontosan értsd, mit írsz alá. Ezt előre kell kérni az ügyvédtől.

Ha nem beszélsz magyarul, a szerződés aláírásakor jellemzően tolmács közreműködése szükséges, és ezt a szerződésben rögzítik is.

Ez nem formalitás: téged véd, hiszen ez bizonyítja, hogy a tartalmat értetted.

Egy külföldi vevő számára nem az a nehéz, hogy találjon egy szép lakást – hanem az, hogy egy idegen ország jogrendszerében biztonságban érezze magát.

Én végigkísérem a teljes folyamatot: felmérem, mi felel meg a céljaidnak, összehozlak idegen nyelven is dolgozó ügyvéddel, bankfüggetlen hitelközvetítőként a finanszírozást is intézem, és ott vagyok a megtekintéseken, az egyeztetéseken és a birtokbaadáson.

Eladóként azzal kell szembesülni, hogy Magyarországon – főleg az idősebb korosztályban – még rengetegen nem beszélnek angolul, és a kommunikáción felül a magyar bürokrácia is kemény terep, ha nincs, aki végigvezessen a folyamaton.