Ha a vásárlással egyidejűleg haszonélvezeti jogot is alapítotok, az ingatlan értéke megoszlik a tulajdonos és a haszonélvező között — annál nagyobb részben a haszonélvező javára, minél fiatalabb. A kalkulátor az illetéktörvény szorzóival számol.
Következő lépés
Haszonélvezettel terhelt ingatlan vétele vagy eladása mindig több körültekintést kíván — az illeték csak az egyik kérdés. Ha kérdésed van vagy segítségre lenne szükséged ebben az összetettebb folyamatban, szívesen segítek az ügyintézésben. Írj, és beszéljük át a helyzetedet.
A gombra kattintva a leveleződ nyílik meg, készen a küldésre. A kalkulátor eredményét automatikusan mellékelem.
Ugyanaz az ingatlan, ugyanaz a vételár — csak a haszonélvező életkora más. A kiemelt sor a te beállításod.
| A haszonélvező életkora | Szorzó | Haszonélvezet értéke | Illeték |
|---|
Ingatlan vásárlásakor visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni, amelynek általános mértéke a forgalmi érték 4%-a. Ha a vásárlással egyidejűleg haszonélvezeti jogot is alapítotok — jellemzően azért, mert az egyik fél lesz a tulajdonos, a másik pedig holtig tartó haszonélvezetet kap —, akkor az ingatlan értéke megoszlik kettejük között. A tulajdonos csak a haszonélvezettel csökkentett értéket szerzi meg, és az illetéket is csak ez után kell megfizetnie.
Az illetéktörvény nem hagyja az alkura: pontos képletet ad. Először meg kell határozni a jog egyévi értékét, ami a terhekkel nem csökkentett forgalmi érték huszadrésze, vagyis 5%-a. Ezt az egyévi értéket kell megszorozni egy szorzóval.
Ha a haszonélvezet határozott időre szól, a szorzó a hátralévő évek száma, de legfeljebb húsz. Ha viszont holtig tartó — ez a gyakoribb —, akkor a szorzót a jogosult életkora határozza meg:
| A haszonélvező életkora | Szorzó |
|---|---|
| 25 évnél fiatalabb | 10-szeres |
| 25–50 év | 8-szoros |
| 51–65 év | 6-szoros |
| 65 évnél idősebb | 4-szeres |
A logika egyszerű: minél fiatalabb a haszonélvező, annál hosszabb ideig fogja várhatóan használni az ingatlant, tehát annál értékesebb a joga — és annál kevesebbet ér a vevő számára a tulajdonjog. Egy 30 éves haszonélvezőnél a jog értéke a forgalmi érték 40%-a, egy 70 évesnél viszont csak 20%.
Tegyük fel, hogy egy 80 millió forint forgalmi értékű házat vásároltok úgy, hogy a tulajdonjog a tiéd lesz, és a szerződésben egyidejűleg holtig tartó haszonélvezeti jogot alapítotok a 72 éves édesanyád javára.
Haszonélvezet nélkül ugyanez 3 200 000 forint lenne, tehát a haszonélvezet 640 000 forinttal csökkenti a fizetendő illetéket.
Ha a haszonélvező nem 72, hanem 40 éves lenne, a szorzó 8-ra nőne: a haszonélvezet értéke 32 millió forint, az illetékalap 48 millió, a fizetendő illeték pedig már csak 1 920 000 forint.
A tulajdonjogot szerző fél. Az ő illetékalapja nem a teljes forgalmi érték, hanem az azzal csökkentett összeg, amennyit a haszonélvezeti jog ér — vagyis pontosan az az érték, amit ténylegesen megszerez.
A haszonélvezeti jog jogosultja a gyakorlatban nem fizet vagyonszerzési illetéket, mert a haszonélvezetet jellemzően egyenes ági rokon vagy házastárs javára alapítják, ahol a vagyonszerzés illetékmentes. Ha a haszonélvező nem tartozik ebbe a körbe, érdemes előre egyeztetni, mert az ő oldalán is felmerülhet illetékkötelezettség.
A haszonélvezet tehát ténylegesen csökkenti a fizetendő illetéket — méghozzá annál nagyobb mértékben, minél fiatalabb a haszonélvező. Egy 40 éves jogosultnál az illetékalap a forgalmi érték 60%-ára, egy 70 évesnél 80%-ára csökken.
A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke a megszerzett vagyon forgalmi értékének 4%-a. Ez ingatlanoknál értékhatártól függetlenül érvényes.
Mert a holtig tartó haszonélvezet értékét az illetéktörvény az életkor alapján, négy sávban határozza meg: 25 év alatt tízszeres, 25–50 év között nyolcszoros, 51–65 év között hatszoros, 65 év felett négyszeres az egyévi érték szorzója.
Az ingatlan terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének huszadrésze, vagyis 5%-a.
Igen. A tulajdonos illetékalapja a haszonélvezet értékével csökkentett forgalmi érték lesz, a haszonélvezőnél pedig jellemzően nem keletkezik illetékkötelezettség. Minél fiatalabb a haszonélvező, annál nagyobb a csökkenés.
Nehezebb: a bankok jellemzően csak akkor fogadják el fedezetként, ha a haszonélvező is szerepel a hitelügyletben, vagy ha a jog törlésre kerül. Ezt még a vételi ajánlat előtt érdemes leellenőriztetni.
A NAV a földhivatali bejegyzést követően küld fizetési meghagyást, amelyben megjelöli az összeget és a fizetési határidőt. Ez jellemzően hónapokkal az adásvétel után érkezik meg.
Kapcsolódó eszközök: hitelkalkulátor · ingatlaneladás SZJA-kalkulátor · értékbecslő — további kérdések a GYIK oldalon.