Add meg a bérleti díjat és a költségeidet, a kalkulátor pedig mindkét elszámolási móddal kiszámolja a fizetendő személyi jövedelemadót — az ingatlanközvetítői jutalékkal együtt.
Következő lépés
Bérbeadásban is segítek: bérlőkeresés, szűrés, szerződés, átadás-átvétel — a jutalék pedig, ahogy fent látod, vissza is jön az adóban. Írj, és megnézzük, mennyiért adható ki reálisan az ingatlanod.
A gombra kattintva a leveleződ nyílik meg, készen a küldésre. A kalkulátor eredményét automatikusan mellékelem.
Ugyanazokkal az összegekkel, a két módszer egymás mellett. A kiemelt sor a kedvezőbb.
| Elszámolási mód | Levonható költség | Adóalap | Éves SZJA |
|---|
Az ingatlan bérbeadásából származó bevétel önálló tevékenységből származó jövedelemnek számít, ezután 15% személyi jövedelemadót kell fizetni. Jó hír, hogy szociális hozzájárulási adó (szocho) a lakáskiadás után nincs, tehát a 15% az egyetlen közteher. Az adót viszont nem a teljes bérleti díjra, hanem a jövedelemre kell megfizetni — vagyis arra az összegre, ami a költségek levonása után marad.
10%-os költséghányad: a bevételed 10%-át számla és igazolás nélkül költségnek tekintheted, és a maradék 90% után adózol. Nem kell számlákat gyűjtened, viszont ezen felül semmilyen külön költséget nem érvényesíthetsz — az értékcsökkenést is elszámoltnak kell tekinteni. Jó állapotú, kevés kiadással működő lakásnál ez a kényelmes választás.
Tételes költségelszámolás: a bérbeadással összefüggő, ténylegesen kifizetett és számlával igazolt költségeidet vonod le. Ide tartozik a karbantartás és felújítás, a te által fizetett rezsi és közös költség, a biztosítás, a hirdetés, az ügyvédi díj, az ingatlanközvetítői jutalék, valamint az épület évi 2%-os értékcsökkenése. Ha ezek együtt többet tesznek ki a bevétel 10%-ánál, ez a módszer jár kevesebb adóval.
A választás egész évre szól: év közben nem lehet váltani, és az adott évben az összes önálló tevékenységből származó bevételedre ugyanazt a módszert kell alkalmaznod.
A bérbeadás közvetítéséért fizetett díj a bérbeadási tevékenységgel közvetlenül összefüggő, számlával igazolt költség — tételes elszámolásnál tehát teljes egészében levonható a bevételből. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a jutalék 15%-a adómegtakarításként visszajön hozzád.
Ha például egy havi bérleti díjnak megfelelő, 250 000 forintos közvetítői díjat fizetsz, azzal 37 500 forinttal kevesebb adót fizetsz abban az évben. Két feltétel van: legyen róla számla a nevedre és a címedre, és a tételes elszámolást válaszd — a 10%-os költséghányad mellett ez a tétel külön nem érvényesíthető.
Egy dolgot érdemes tisztán látni: a jutalék nem "megtérül" az adón keresztül, csak olcsóbb lesz. A valódi hozama az, hogy a lakás gyorsabban és jobb bérlővel kel el — egy hónapnyi üresen állás jellemzően többe kerül, mint maga a közvetítői díj.
Bérbeadóként rendszeres bevételszerző tevékenységet végzel, ezért bizonylatot mindenképpen adnod kell — a banki utalás önmagában nem elég. Két út közül választhatsz:
1. Adószám nélkül, adóazonosító jellel. A lakóingatlan bérbeadása áfamentes tevékenység, ezért számla helyett elegendő számviteli bizonylatot kiállítanod, amihez nem kell adószámot kérned. Ez lehet egyszerű, akár kézzel írt papír is, ha tartalmazza a következőket: a bizonylat megnevezése és sorszáma, a neved, címed és adóazonosító jeled, a bérlő neve és címe, a szolgáltatás megnevezése (bérleti díj, mely hónapra), az összeg, a kiállítás és a teljesítés időpontja, valamint az aláírásod. A bizonylatokat nyolc évig meg kell őrizned.
2. Adószámos magánszemélyként, számlával. Ha számlát szeretnél adni — jellemzően azért, mert a bérlő cég és ragaszkodik hozzá —, adószámot kell kérned a NAV-tól a T101-es adatlapon. Ezt beadhatod Ügyfélkapun keresztül vagy személyesen a NAV ügyfélszolgálatán. Ha már van adószámod, ugyanezen az adatlapon a bérbeadást új tevékenységként kell bejelentened. Ezután minden hónapban számlát kell kiállítanod a bérleti díjról, számlatömbbel vagy számlázó programmal.
Fontos: az adószám nem ugyanaz, mint az adóazonosító jel. Adóazonosító jele mindenkinek van, az adókártyán szerepel; adószámot külön kell kiváltani. Ha egyszer kiváltottad, onnantól számlázási kötelezettséged lesz, ezért csak akkor kérd, ha tényleg szükség van rá.
A jövedelem után 15% személyi jövedelemadót. Szociális hozzájárulási adót a lakás bérbeadása után nem kell fizetni. A 10%-os költséghányadot választva ez a bevétel 13,5%-ának megfelelő tényleges adóterhet jelent.
Igen, tételes költségelszámolás esetén, számlával igazolva. A jutalék teljes összege csökkenti az adóalapot, így az adód a jutalék 15%-ával lesz kevesebb. A 10%-os költséghányad mellett külön nem érvényesíthető.
Nem kötelező. Adószám nélkül, az adóazonosító jeleddel is végezheted, ilyenkor számla helyett számviteli bizonylatot állítasz ki. Adószámra akkor van szükséged, ha számlát szeretnél vagy kell adnod.
Negyedévente, a negyedévet követő hónap 12. napjáig adóelőleg formájában. Az éves bevallás határideje a következő év május 20.
Ha az igazolt költségeid — az értékcsökkenéssel és a közvetítői díjjal együtt — meghaladják a bevételed 10%-át, a tételes elszámolással jársz jobban. A fenti kalkulátor mindkettőt kiszámolja.
A mérőóra szerint, fogyasztásarányosan megtérített rezsi nem az. A fix összegű rezsiátalány és a bérlőre áthárított közös költség viszont bevételnek számít.
Kapcsolódó eszközök: ingatlaneladás SZJA-kalkulátor · értékbecslő · hitelkalkulátor — a bérbeadásról szóló további kérdéseket a GYIK oldalon gyűjtöttem össze.