Az ingatlanpiacon sokan azt gondolják, hogy minden eladás egy hirdetéssel kezdődik: fotók, alaprajz, portálok, érdeklődők.
Ez sok esetben így is van.
De a nagy értékű vagy különleges potenciálú ingatlanok jelentős része valójában off market mozog.
Vagyis olyan szakmai körben cserél gazdát, ahol a megfelelő vevőt nem a hirdetés, hanem a kapcsolatok hozzák el.
Most éppen egy ilyen projekten dolgozom a budai oldalon.
Egy különleges fejlesztési potenciál a II. kerület belső részén
Az ingatlan Budapest II. kerületének belső részén található, kiváló adottságú telken.
A jelenlegi állapot:
- nagy méretű telek, közel 1500 m²
- meglévő lakóépület több lakással
- kihasználatlan padlástér
- csendes, zöldövezeti környezet
- kiváló presztízs lokáció
A telek beépíthetősége a helyi szabályozás alapján nagyobb épület építését nem teszi lehetővé, ezért a projekt elsősorban átalakítási és újragondolási potenciált hordoz.
És pontosan ez az, amit a fejlesztők keresnek.
Mit lehet kihozni egy ilyen ingatlanból?
A jelenlegi felmérések és tervek alapján a projekt több irányban is fejleszthető.
Az egyik koncepció szerint:
- kb. 870 m² összes hasznos lakóterület
- prémium lakások kialakítása
- akár 3 nagy alapterületű luxuslakás
- vagy több kisebb lakás fejlesztése
A telek mérete külön érdekességet is rejt.
A szabályozás szerint:
- 1500 m² alatti teleknél maximum 3 albetét
- 1500 m² felett akár 4 albetét is kialakítható
Ez azt jelenti, hogy egy kisebb telekbővítés – például a szomszédos telekből néhány tíz négyzetméter megvásárlása – további fejlesztési lehetőségeket nyithat meg.
A budai prémium piac számai
A II. kerület belső részén az új építésű vagy teljesen felújított lakások értékesítési árszintje jelenleg jellemzően:
2,5 – 3 millió Ft / m² felett alakul.
Egy ilyen volumenű projekt esetében ez komoly fejlesztési potenciált jelent, különösen akkor, ha a lokáció és az épület karaktere is támogatja a prémium pozicionálást.
Miért mozognak ezek az ingatlanok off market?
A válasz egyszerű:
az ilyen ingatlanoknál a legfontosabb kérdés nem az, hogy hány érdeklődő lesz.
Hanem az, hogy ki az az egy vevő, akinek ez a következő projektje lehet.
Ezért sok esetben nem nyilvános hirdetéssel indul az értékesítés.
Először inkább az történik, hogy az ingatlanos előveszi a kapcsolatrendszerét:
- fejlesztők
- befektetők
- projektcégek
- szakmai partnerek
És megnézi, hogy a hálózatában kinek illik bele ez a lehetőség a portfóliójába.
A folyamat már elindult
Ebben az esetben is ez történik.
A projekt jelenleg szakmai körben kerül bemutatásra, és a megfelelő befektetőkkel már el is kezdődtek a bemutatások és a tárgyalások.
Ez az a része az ingatlanértékesítésnek, amit kívülről kevesen látnak, pedig sokszor éppen itt dől el egy ingatlan jövője.
Nem minden ingatlan ugyanúgy kerül piacra
Az ingatlanpiac nem csak lakáshirdetésekből áll.
Vannak klasszikus lakáseladások, és vannak olyan projektek, amelyek inkább fejlesztési lehetőségek.
Az ilyen ingatlanoknál a marketing csak egy eszköz a sok közül.
A legfontosabb tényező gyakran inkább:
- a tapasztalat
- a kapcsolatrendszer
- és az, hogy ki tudja összekapcsolni a megfelelő embereket a megfelelő projekttel.
